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XX縣溫泉養老院項目可行性研究報告

中國產業競爭情報網  2017-05-25  瀏覽:


  第一章、永泰縣溫泉養老院項目總論


  1.1永泰縣溫泉養老院項目基本情況


  項目名稱:永泰縣溫泉養老院項目


  項目性質:新建項目


  實施地址:福建省永泰市永泰縣


  經營期限:本項目經營期限不設上限


  所屬行業:老年護理服務


  1.2永泰縣溫泉養老院項目承建單位


  福建泰豐冷凍食品有限公司。


  1.3項目可行性研究報告編寫單位


  北京華經縱橫咨詢有限公司


  1.4永泰縣溫泉養老院項目可行性研究報告編制依據


  1.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》,國家發展與改革委員會2006年審核批準施行;


  2.《投資項目可行性研究指南》,國家發展與改革委員會2002年;


  4.《中華人民共和國老年人權益保障法(主席令第七十二號)》;


  5.《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》;


  6.《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》;


  7.《關于編報“十三五”民政專項建設規劃儲備項目方案的通知》;


  8.《關于全面推進居家養老服務工作的意見》;


  9.《福建省人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》(閩政〔2014〕3號);


  10.《福建省加快推進健康與養老服務工程建設行動計劃(2015-2020年)》(閩發改社會〔2015〕90號);


  11.《關于印發“十三五”社區居家養老服務補短板實施方案的通知》(閩政辦〔2016〕125號);


  12.《關于加快推進城鄉社區居家養老專業化服務的通知》(閩政辦〔2016〕126號);


  13.《敬老院和養老院設計指南》;


  14.《老年人建筑設計規范》;


  15.《老年養護院建設標準》(建標144-2010);


  16.《社區老年人日間照料中心建設標準》(建標143-2010);


  17. 其他老齡產業相關政策。


  1.5永泰縣溫泉養老院項目建設內容與規模


  本項目位于福建省永泰市永泰縣,規劃占地面積20.41畝。項目將建設集養老、溫泉理療、康復、療養于一體的現代化特色養老院,項目建成后,可容納1300位老年人入住,其中普通養老公寓護理床位共計800張;老年居家養老公寓可容納500位老年人養老入住。項目將極大地提高當地及周邊養老服務能力,讓永泰縣及周邊地區更多的老年人都能頤享天年。


  1.6永泰縣溫泉養老院項目總投資


  項目總投資為35049.69萬元,其中建設投資31516.54萬元,鋪底流動資金1454.57萬元。


  經謹慎財務評價,項目建成后,正常年份年營業收入11400.00萬元,年總成本費用8629.15萬元,年利潤總額2071.71萬元,所得稅517.93萬元,年稅后利潤1553.78萬元,投資利潤率8.79%,投資利稅率8.93%,銷售利潤率19.62%,稅后財務內部收益率(全部投資)12.47%,稅前財務內部收益率(全部投資)14.85%,稅后財務凈現值FNPV(I=10%)5599.52萬元,稅前財務凈現值FNPV(I=10%)11726.36萬元,稅后投資回收期15.21年,稅前投資回收期12.16年(含建設期),盈虧平衡點(生產能力利用率)75.3%。


  本項目建成后可切實解決永泰縣老年群體養老問題,充分發揮社會保障作用,更好地履行“上為黨和政府分憂,下為人民群眾解愁”的服務宗旨,將在當地社會保障體系中發揮較為重要的作用。得益于當地溫泉資源,通過在環境優美、空氣清新、溫泉資源豐富、交通便捷的地方建設養老公寓,為老年人提供住、養、護理、康復、托管等服務,既可方便老齡人的起居,有利于老年人的身體健康,又可為社會減輕壓力,促進構建和諧社會,有效處理和解決好人口老齡化過程中出現的各種矛盾和問題,切實保障老年人的合法權益,弘揚中華民族傳統美德,形成敬老、養老、助老以及和諧的良好社會風尚,對促進經濟建設和社會發展都具有重要意義。另外,本項目可新增就業崗位300余個,對解決社會就業難題也有積極的促進作用。



  1.7永泰縣溫泉養老院項目主要技術經濟指標


  經測算,項目的技術經濟指標如下:

 

序號

名稱

單位

數值

備注

1

項目總投資

萬元

35049.69

1.1

建設投資

萬元

31516.54

1.2

建設期利息

萬元

2078.58

1.3

鋪底流動資金

萬元

1454.57

2

年營業收入(含稅)

萬元

11400.00

正常年份值

3

年營業收入(不含稅)

10754.72

正常年份值

4

年總成本費用

萬元

8629.15

正常年份值

5

年增值稅

萬元

538.55

正常年份值

6

年銷售稅金及附加

萬元

53.86

正常年份值

7

年利潤總額

萬元

2071.71

正常年份值

8

企業所得稅

萬元

517.93

正常年份值

9

年稅后利潤

萬元

1553.78

正常年份值

10

企業稅收合計

萬元

1110.34

正常年份值

11

投資利潤率

-

8.79%

12

投資利稅率

-

8.93%

13

銷售利潤率

-

19.62%

14

稅后財務內部收益率

-

12.47%

大于基準收益率,項目可行

15

稅前財務內部收益率

-

14.85%

16

稅后財務凈現值(i=10%)

萬元

5599.52

大于零,項目可行

17

稅前財務凈現值(i=10%)

萬元

11726.36

18

稅后投資回收期(動態)

15.21

含建設期

19

稅前投資回收期(動態)

12.16

20

盈虧平衡點

-

75.3%

  1.8問題與建議


  1.8.1 項目總投資來源及投入問題


  項目總投資為35049.69萬元,其中建設投資31516.54萬元,鋪底流動資金1454.57萬元。項目總投資來源為企業自籌和銀行貸款,其中企業自籌16139.77萬元;銀行貸款18909.92萬元。項目單位擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。


  項目整體工程建設工期為24個月,整個項目建設期內,公司主要完成項目的可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備訂購及工程驗收等工作。同時,公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設資金的管理工作。


  1.8.2 項目原輔料供應及使用問題


  項目日常運營所需護理耗材、食用原材料以及相關有關老年人用品等原輔料目前在市場上供應充足,可以實現就近采購。項目本著優質服務、創造一流品牌的理念,對相關材料環節進行嚴格把關,對供應商進行優選,保證項目順利進行。


  1.8.3 項目技術先進性問題


  項目運營本著高起點、高標準的準則,擬采用國內先進護理技術及相關設備,引進先進管理經驗,對員工進行專業化培訓,以保證優質服務,成為本地區養老示范機構。


  綜合而言,項目總投資來源明確,材料供應可以保障,護理技術及設備先進,其建設運營不存在其他重大問題。


  第二章、永泰縣溫泉養老院項目建設背景、必要性、可行性


  2.1永泰縣溫泉養老院項目建設背景

  2.1.1 中國社會逐漸進入老齡化階段


  自1999年中國步入老齡化社會以來,人口老齡化加速發展,老年人口基數大、增長快并日益呈現高齡化、空巢化趨勢,需要照料的失能、半失能老年人數量劇增,人口老齡化形勢嚴峻。


  2011年以來,我國平均每年增加老年人860萬,2015年60歲以上老人已達到2.22億;老年人口比重也由2011年的13.3%增加到2015年的16.1%,平均每年遞增0.54個百分點。預計2025年突破3億,秒針每跳動3下就新增1位老人。同時,我國老齡化進程伴隨著許多問題,主要有空巢、高齡老人增多,空巢老人已超1億,80歲以上老人2400萬;老人健康狀況堪憂,70%以上老人患有慢性病,失能半失能老人近4000萬,老年癡呆患者約900萬;人口結構失衡,老齡化與少子化交織,我國總和生育率約1.5,低于中等和高收入國家,養老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂;應對不足,“未富先老”“未備先老”矛盾凸顯,存在法律法規不配套、政策措施碎片化、服務體系不夠健全、養老產業發展滯后等問題。


  當前,我國老人平均年齡為70.02歲,其中70歲以下的老人超過半數,呈現低齡老齡化特點,超過5成的老人還在參與家庭照顧。我國老人整體呈現低齡老齡化特征,即60歲到69歲之間的老年人超過半數;70歲至79歲的老人占32.13%;80歲及以上高齡老人比例為13.84%。絕大多數老年人接受過正規教育,其中超過3成的老年人具有初中及以上受教育水平。老年人無配偶的比例為25.32%,喪偶老年人以女性居多。我國老年人整體生活自理能力良好,但重度失能老人絕對數量不容忽視。全國87.46%的老年人日常生活完全自理,2%的老年人為重度失能。根據2015年底2.22億老年人口規模推測,全國共有重度失能老人約444萬,這些老人需要家庭和社會提供長期照護服務。


  目前,福建省人口老齡化率已達到了13.41%,其中福州市現有老年人口98.18萬人,占戶籍人口665.49萬人的14.75%,且人口老齡化呈現加速發展的趨勢。


  老齡化高峰期的加速到來,將可能改變我國經濟運行,沖擊現行社會保障體系,影響國民經濟可持續發展,成為新的基本國情和經濟社會發展不可回避的重大挑戰,成為關系國計民生和國家長治久安的長期性全局性戰略性問題。


  2.1.2 國內政策支持社會養老服務體系建設


  為加快發展老齡事業,國內先后制定了《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》、《中華人民共和國老年人權益保障法》和《中共中央國務院關于加強老齡工作的決定》(中發〔2000〕13號)指導國內老齡事業的發展。根據《中國老齡事業發展“十二五”規劃》,《規劃》明確了國內老齡事業的“十二五”期間的發展目標,“建立應對人口老齡化戰略體系基本框架,制定實施老齡事業中長期發展規劃;健全覆蓋城鄉居民的社會養老保障體系,初步實現全國老年人人人享有基本養老保障;健全老年人基本醫療保障體系,基層醫療衛生機構為轄區內65歲及以上老年人開展健康管理服務,普遍建立健康檔案;建立以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系,居家養老和社區養老服務網絡基本健全,全國每千名老年人擁有養老床位數達到30張;全面推行城鄉建設涉老工程技術標準規范、無障礙設施改造和新建小區老齡設施配套建設規劃標準的發展目標,并將“推進供養型、養護型、醫護型養老機構建設。積極推進養老機構運營機制改革與完善,探索多元化、社會化的投資建設和管理模式。進一步完善和落實優惠政策,鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理。“十二五”期間,以“新增各類養老床位342萬張”作為老齡事業的重要的發展任務。


  2016年國家發改委安排中央預算內投資支持養老服務設施建設,支持主要面向失能、半失能老年人的老年養護院建設;支持建設醫養結合設施;支持農村敬老院建設;每建設一所養老機構,支持配置基本生活護理、醫療、康復等專業設備。


  中國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要提出,積極應對人口老齡化,促進人口均衡發展。“十三五”規劃綱要強調,開展應對人口老齡化行動,加強頂層設計,構建以人口戰略、生育政策、就業制度、養老服務、社保體系、健康保障、人才培養、環境支持、社會參與等為支撐的人口老齡化應對體系。


  近年來福建省先后出臺了《福建省人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》(閩政〔2014〕3號)、《福建省加快推進健康與養老服務工程建設行動計劃(2015-2020年)》(閩發改社會〔2015〕90號)、《關于印發“十三五”社區居家養老服務補短板實施方案的通知》(閩政辦〔2016〕125號)和《關于加快推進城鄉社區居家養老專業化服務的通知》(閩政辦〔2016〕126號)等文件,推動本省養老服務業發展。


  2014年1月,福建省人民政府下發了《關于加快發展養老服務業的實施意見》(閩政〔2014〕3號),就應對人口老齡化、加快全省養老服務業發展做了全面部署。《意見》提出,到2020年,福建省要全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的養老服務體系。養老服務設施覆蓋所有城市社區、90%以上鄉鎮和60%以上村;生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援等基本養老服務覆蓋所有居家老年人;每千名老年人擁有養老床位數35張以上,護理型床位占養老服務機構總床位比例達到30%以上;每個市、縣有1所以上護理型養老服務機構。


  為加快福建省健康服務體系、養老服務體系和體育健身設施建設,大幅提升醫療服務能力,形成規模適度的養老服務體系和體育健身設施服務體系,2015年3月,福建省發展和改革委員會、福建省衛生和計劃生育委員會、福建省教育廳、福建省民政廳、福建省財政廳和福建省體育局等部門聯合發布《福建省加快推進健康與養老服務工程建設行動計劃(2015-2020年)》,提出:到2015年,基本形成與我省人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展水平相協調的覆蓋城鄉、布局合理、規模適度、制度完善、管理規范、服務優良的社會養老服務體系,每千名老年人擁有床位數30張以上。到2020年,全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的養老服務體系,養老服務設施覆蓋所有城市社區、90%以上鄉鎮和60%以上村,生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援等基本養老服務覆蓋所有居家老年人;每千名老年人擁有養老床位數35張以上。


  2016年,福建省出臺《“十三五”社區居家養老服務補短板實施方案》和《關于加快推進城鄉社區居家養老專業化服務的通知》,以解決不斷增長的社區居家養老服務需求與當前供給能力不足的矛盾。


  2.1.3 老齡事業是關系民生的基礎事業


  當前,我國養老以居家養老為主,社會養老為輔,社會機構養老只是一種補充形式。隨著現代人生活節奏的加快,各種競爭的加劇,越來越多的年輕人將更多的精力投入到事業中,如何贍養老年人,使他們擺脫孤獨感,也是現在很多年輕人頗費心思的問題。社會化養老機構的出現,順應了社會發展的形勢,有力地解決了社會養老問題。同時,還在全社會弘揚了中華民族傳統美德,形成敬老、尊老、愛老的良好社會風尚,是社會主義物質文明和精神文明的雙重體現,對于促進社會經濟建設和發展都具有重要的意義。由于生活自理能力下降,老年人們需要照料,然而生活工作節奏的加快,使一對中年夫婦既要供養一至四位老年人,又要忙于工作和養育下一代的矛盾日益突出。傳統的家庭作為惟一養老地,主要由子女照顧老年人的“反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰。


  為適應社會的需要,源自70年代北歐國家的敬老院,近年來在我國一些較為發達的地區首先發展起來。與過去的養老院、敬老院以收養孤老居住不同,這些新興敬老院里入住的大多數是有子女的老年人,絕大部分是自費入住;同時它也不同于專門提供醫療康復的養老機構,這里注重營造家庭氛圍,配有完善的生活服務設施及室內、室外、娛樂室、健身房等等,由經過專門培訓的服務人員,為老年人提供住、養、學、樂等綜合服務。


  
老年人是社會的重要組成部分,以科學發展發展觀構建和諧社會,滿足廣大老年人日益增長的物質和文化生活需要,讓老年人共享經濟建設和社會發展的成果,是中國共產黨全心全意為人民服務根本宗旨的體現,也是國家和社會義不容辭的責任。在社會主義市場經濟條件下,弘揚中華民族傳統美德,形成敬老、養老、助老以及和諧的良好社會風尚,是社會主義精神文明建設的一項重要內容。如何處理和解決好人口老齡化過程中出現的各種矛盾和問題,切實保障老年人的合法權益,對促進經濟建設和社會發展都具有重要意義。


  2.1.4 永泰縣發展養老產業優勢明顯


  在永泰縣發展養老產業,打造老年健康養生基地,擁有四大優勢:


  (1)政策支持。


  為積極應對人口老齡化,加快發展老齡事業,近年來永泰縣大力推進養老產業發展。2017年,永泰縣提出新階段工作重點:完善社會救助體系,發展社會福利和慈善事業,積極推進城鄉社區居家養老工作,推行醫養結合養老新模式。


  (2)永泰交通、區位條件突出。


  永泰縣城至福州市區僅50多公里,高速公路通車后僅半小時車程。輻射周邊區域的交通網絡正在形成,向莆鐵路、沈海高速、湄渝高速穿境而過,省道203線和202線成十字縱橫貫穿全境。


  (3)資源環境優越。


  永泰縣是全國優秀旅游縣,旅游資源豐富,有國家級重點風景名勝區和4A級旅游區青云山。永泰氣候溫和濕潤,雨量充足,屬典型的亞熱帶季風氣候區。永泰溫泉資源十分豐富,是全國三大溫泉區之一,溫泉儲量占福州的18.4%,是真正的福建省會中心的后花園。


  (4)具備產業發展優勢。


  未來,永泰縣將通過老齡產業發展和養老基地建設,帶動老年產品制造、服務、旅游、醫療、保健等相關產業發展。圍繞老年人的基本需求,引導企業開發、生產和經營老年產品,開發老年食品、餐飲、康復輔具、護理用品、老年旅游、“以房養老”等服務市場。發展老年休閑旅游產業,為老年人短期流動式、候鳥式養老、療養提供服務。鼓勵中介機構參與老年產業發展,提供評估、咨詢和第三方認證等服務。培育一批生產老年用品、用具和提供老年服務的龍頭企業,打造一批老年產業知名品牌。

    



  2.2永泰縣溫泉養老院項目建設必要性

  2.2.1 項目建設是推進老齡事業的需要


  目前我國已經進入老齡化階段的第一個高峰期,國內60歲以上的人口已經達到2.12億人,老齡化進程進一步加快,老年人的養老保障、醫療保健、生活照料的壓力進一步加大。近幾年,中國老齡事業取得了較快的發展,但是按照社會事業與經濟協調發展的要求,中國老齡事業仍存在問題:城市養老保障制度不夠健全完善,農民養老問題日益突出,貧困人口中老年人的比例仍在增加,老年福利服務基礎設施短缺,老年活動場所建設資金投入不足,老齡產業發展滯后;老年人社會化管理和服務工作條塊分割、為老年人服務的社會中介機構發展緩慢,老年群眾組織建設不夠規范,總體上說我國的認可老齡化趨勢和實現全面小康設備的要求不相適應。


  面對我國進入老齡化社會,老年人生活問題已越來越被社會所關注,1998年各級政府就出臺了相關的政策,鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。現階段國內政府已經高度重視老齡事業的建設,大力支持各種社會力量參與到老齡事業中。深入貫徹落實科學發展觀,適應人口老齡化新形勢,以科學發展為主題,努力實現老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂的工作目標,讓廣大老年人共享改革發展成果。


  2.2.2 項目建設是市場發展的需要


  根據國家有關部門通過調查和分析預測,國內退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3,另據中國老齡人協會估計,中國老年人消費市場目前已經超過3000億元,而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變,其消費數額還將得到進一步增長,由此來看,“老年人市場”是一個潛力很大的市場。


  自我國70年代中期實行計劃生育控制以來,“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后,所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作后還要照料四個老年人和一個孩子,時間和精力嚴重不足,再加之老年人多愁善感及交際上的代溝,由此引起了一系列的家庭煩惱和社會問題,嚴重影響社會的安定和繁榮,老年養老項目市場需求量極大,隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變,核心家庭趨于普及,傳統家庭逐漸減少,一方面下一代與老一代分居的現象不斷增加,另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離,離而不遠”的特點,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦,從過去不肯到養老院開始向往養老院,養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。


  2.2.3 項目建設是順應我國養老事業發展方向的需要


  長期以來,黨和政府十分關心老年群眾,不斷采取積極措施,推動老齡事業發展進步,取得舉世矚目的成就,為老齡事業持續發展奠定了很好的基礎。老齡化進程與家庭小型化、空巢化相伴隨,與經濟社會轉型期的矛盾相交織,社會養老保障和養老服務的需求急劇增加。為此,我國政府提出積極發展老齡服務業,積極推進養老機構運營機制改革與完善,探索多元化、社會化的投資建設和管理模式。進一步完善和落實優惠政策,鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理。


  本項目養老服務體系建成后,將以老年人需求為設計及運營核心,強調老人的參與性,注重老人的感受。從道路交通、衛生、飲食、居住、建筑風格、綠化、景觀、材料等全面考慮,以真正意義地為老人全心全意的服務宗旨,為老年人提供一個集養生、醫療、學習、娛樂、教育、休閑于一體,生活舒適、設施配套、功能齊全的現代化新型老年社會福利機構。同時,本項目將有效推動改變當地養老機構不足、床位緊張的現狀,將擴大收養、收治規模,完善養老服務功能,亮化美化生活環境,充分發揮社會保障作用。


  2.2.4 項目實施進優化地區產業結構升級的需要


  當前,我國處于經濟發展新常態階段,在面臨經濟增長的不確定因素增多的形式下,調整和優化產業結構,促進產業結構升級,轉變經濟增長方式,完善國民收入分配結構和需求結構,以實現經濟可持續發展不僅是國家經濟發展的戰略,也是永泰縣地區經濟實現騰飛的重大舉措。明確產業結構調整對于經濟增長的意義,對于推動地區經濟發展有著重大的戰略意義和現實意義。

2-1 2011—2015年福建省產業結構變化列表

年份

第一產業

第二產業

第三產業

2011年

9.2%

52.7%

38.1%

2012年

9.0%

52.2%

38.8%

2013年

8.9%

52.0%

39.1%

2014年

8.4%

52.0%

39.6%

2015年

8.1%

50.9%

41.0%


  本項目的實施將通過發展以健康養老服務業為依托的現代服務業,能夠有力帶動地區經濟的發展,同時也有助于調整地區產業結構,推動地區經濟實現可持續發展,對于實現地區經濟發展方式轉變有著重要的戰略意義和現實意義。


  2.3 項目建設可行性


  2.3.1 逐步健全的政策條件支持項目可行


  國內從1999年開始就在制定完善國內的養老體制,加快推動老齡事業的發展,先后制定了多項發展規劃和指導建議,支持多種社會力量進入老齡事業,加快完善社會養老體系,到目前,無論是國家層面還是地方層面對社會養老問題都十分重視,各種形式的養老機構層出不窮,多模式的經營方式,促進了國內老齡事業的繁榮,國內的養老政策已經逐步形成了體系,為社會養老機構的設立提供了完善的保護機制,并在資金、土地、運營模式等多個層面支持社會養老機構的投資建設。


  2.3.2 先進的服務模式支持項目穩定運營


  項目將建設成為一所環境優美、空氣清新、交通便捷、社會化、設施標準較高,能夠為老年人提供住、養、護理、康復、托管等綜合性服務,以及特色溫泉理療服務的現代化養老院。通過提供以監護、助護和生活護理為主的養老服務,滿足老年人的各種養老需要,保障老年人正常的飲食起居。


  2.3.3 社會效益支持項目可行


  項目建成后可容納1300位老年人入住,其中普通養老公寓護理床位共計800張;老年居家養老公寓可容納500位老年人養老入住。項目可以有效解決永泰縣的社會養老問題。項目采用全新的運營管理模式,對促進永泰縣社會福利事業進步升級有重要的推動作用。同時項目新增就業崗位300余個,為永泰縣解決一定的就業問題。



  第三章、項目設計規劃及建設目標


  3.1 項目設計規劃


  3.1.1 設計原則


  1. 空氣清新、世外桃源


  本項目是專為老年人提供的一個集生活、療養、休閑、娛樂為一體的養老服務機構,因此對環境的要求極高,在風格上,將設計建造一批新穎獨特的建筑,使老年人們深切體會到養老院內秀美的自然環境。


  2. 充分融入當今社會的三大主流因素,建筑思想、區域文化、社會和諧這三大風格的高度統一性。


  在設計中,通過精致典雅的建筑風格,使將來入住的老年人們感受到自然、溫馨,盡情地享受寧靜、和諧、快樂的老年生活。


  3. 充分體現本項目的人性化,體現以人為本的設計原則,本項目的主要受益人是老年人,因此在設計時,處處都要以老年人為設計核心,強調老年人的參與性,注重老年人的感受。從道路交通、衛生、飲食、居住、建筑、景觀等全面考慮,全面為老年人服務。


  3.1.2 總體構思


  1. 領先性與高起點:按照高標準的設計思想,規劃設計要求高起點、高標準、高水平,以建設全國比較先進的,花園式老年公寓為目標,設計要求要具備超前性、全方位、先進性,體現與老年人處處相融合的建筑風格。


  2. 以人為本:區域規劃強調人、環境、建筑三者的共存與融合,以提高老年人的生活質量為目標,創造更具人性化的空間,主要考慮老年人的活動、健身、運動的需求,力求功能齊全,適用便捷。


  3. 可持續發展與生態相適應:營造生態化的居住環境,使建筑與周圍的自然環境相協調,項目建設要統一規劃建設,充分考慮老年人的實際需要,做到經濟、實用、美觀三統一。


  4. 把握社會發展趨勢,順應時代發展變化總體方向。


  3.1.3 建設內容規劃


  (1)養老公寓


  ①普通養老公寓樓1棟,10層建筑,建筑面積1.7萬平方米,設置800張床位;


  ②老年居家養老公寓1棟,6層建筑,建筑面積1.5萬平方米,可容納500位老人入住。


  同時配有接待室、沐浴間、配餐間、公共活動室、會見聊天廳、親情居室和值班室等。


  (2)醫療療養中心


  6層建筑,建筑面積1.5萬平方米,分為醫療區和療養區。設置溫泉理療區和物理治療室、作業治療室、診療室、化驗室、心電圖室、B超室、搶救室、藥房、消毒室、臨終關懷室、醫生辦公室和護士工作室等。同時,配備完善的醫療服務設施,可為長期或短期老年人療養提供高質量服務,并可提供緊急醫療服務。


  (3)服務管理中心


  3層建筑,建筑面積3000平方米,設有社會工作區和行政辦公區。其中社會工作區,設置心理咨詢室、社會工作室和多功能廳;行政辦公區,設置辦公室、會議室、接待室、財務室、檔案室、文印室、信息室和培訓室等;另外還設置理發室、洗衣房、庫房和設備用房等。


  (4)親屬招待所


  5層建筑,建筑面積1萬平方米,為親屬探視老人提供賓館式住所和相關服務。


  (5)員工宿舍


  5層建筑,建筑面積5000平方米,滿足工作人員生活需求。


  3.2 項目建設目標


  本項目總用地面積為13606.67平方米(合20.41畝),其中建筑面積為65000平方米,綠地及道路硬化用地面積2906.67平方米。本項目建成后,將形成一次性容納1300位老年人養老入住的社會化服務能力。


  本項目的目標是建設一所環境優美、空氣清新、交通便捷、社會化、設施標準較高,能夠為老年人提供住、養、護理、康復、托管等綜合性服務的現代化養老公寓,通過提供以監護、助護和生活護理為主的社會養老服務,替天下兒女盡孝心,為社會家庭解憂愁,促進和諧社會建設。

 


  第四章、永泰縣溫泉養老院項目地址選擇


  4.1永泰縣溫泉養老院項目地址

  本項目擬建設于福建省福州市永泰縣。



  4.2總平面布置

  結合養老公寓區位環境特征和建設條件,使規劃結構更為明確合理,工程主要解決老年人們在敬老院的康復、療養、活動、娛樂和生活問題,并綜合考慮敬老院本身各部分職能的綜合需求。


  領先性與高起點:按照高標準的設計思想,規劃設計要求高起點、高標準、高水平,以建設全國比較先進的,現代化養老公寓為目標,設計要求要具備超前性、全方位、先進性,體現與老年人處處相融合的建筑風格。


  以人為本:區域規劃強調人、環境、建筑三者的共存與融合,以提高老年人的生活質量為目標,創造更具人性化的空間,主要考慮老年人的活動、健身、運動的需求,力求功能齊全,適用便捷。


  可持續發展與生態相適應:營造生態化的居住環境,使建筑物與周圍的自然環境相協調,項目建設要統一規劃建設,設計要具有可操作性,充分考慮老年人的實際需要,做到經濟、實用、美觀三統一。


  第五章、永泰縣溫泉養老院項目節能措施


  5.1節能措施


  5.1.1設計依據


  本項目節能措施依據《國家發展改革委關于加強固定資產建設投資項目節能評估和審查工作的通知》精神進行設計編制,參考規范如下:


  1.《中華人民共和國節約能源法》[主席令第90號],1997年11月1日施行;


  2.《國務院關于加強節能工作的決定》國發[2006]28號;


  3.《民用建筑節能管理規定》[中華人民共和國建設部令第143號]。


  4.《綜合能耗計算通則》(GB/T2589-2008)


  5.《評價企業合理用電技術導則》(GB3485)


  6.《評價企業合理用熱技術導則》(GB3486)


  7.《評價企業合理用水技術導則》(GB7119)


  5.1.2節能措施


  (1)空調節能


  本項目按照中央空調機設計,主要采取以下節能措施:


  1)減少空調的冷、熱負荷。主要措施:改善建筑物圍護結構的熱工性能與光學性能;采用高效冷光光源,選擇合適的照度,采用鑰匙控制開關來控制室內主要用電器具。


  2)規定合理的溫、濕度標準,采用多功能溫控器,對室內的空氣溫進行自動調整。


  3)根據《房間空氣調節器能效限定值及能效等級》(12021.3-2010)強制性國家標準,選用的空調器必須達到國家2級能效標準要求。選用風機總效率(含風機、電機及傳動效率)大于0.52。平時使用的機械通風系統的單位風量耗功率(WS)均小于0.32。


  (2)電氣節能


  加強供電系統的科學管理,設計合理的供配電系統及照明方式。


  1)合理選擇電壓,減少變壓級次;


  2)改善功率因數和電壓質量;


  3)降低高次諧波對電網的影響;


  4)選擇節能型變壓器和精選變壓器的合理位置選擇變配電室的合理位置,使變配電室盡量布置在負荷中心,減少電纜長度及能源損失;變壓器選擇節能型變壓器如新型的節能型變壓器。


  5)電動機采用無功就地補償


  降低總電流,減少線路損耗和變壓器損耗;提高變壓器和輸電線路的利用率;提高線路末端的電壓;與集中補償相比,損耗減少一半以上。對于大功率三相繞線式異步電動機的節電,采用特殊的無功功率補償裝置。


  6)照明采用高效節能燈具


  依據建筑照明的具體情況和各種電光源照度標準,本項目選擇采用T5節能燈,符合《國家發展改革委、財政部關于下達2010年度財政補貼高效照明產品推廣任務量的通知》中對高效照明節能產品推廣的要求。根據兩種照明產品的參數對比,在相同的照度下,T5熒光燈單燈功率為31W,T8熒光燈的單燈功率為39W,兩者功率差20%。


  (3)節能管理制度


  本項目根據國家和行業法規要求,進行節能管理,具體措施如下:


  1)建立和完善節能管理體制,設立能源管理崗位,明確崗位任務和職責。組織能源管理人員、設備操作人員以及其它有關人員進行節能培訓。為了規范和協調各項能源管理活動,應有系統地制定各種文件(管理文件、技術文件和記錄),嚴格貫徹執行。


  2)加強能源管理,建立和完善節能考核制度,建立和完善崗位責任制和能源消耗定額管理制度,提高能源利用率。


  3)建立臺帳,定期統計。建立能量平衡測試制度。


  4)按照國家有關規定,配備滿足管理需要的能源計量器具,制定和實施有關文件,對計量器具的購置、安裝、維護和定期檢定實行管理,保證其準確可靠。


  5)建立能耗用量狀況分析制度,及時發現耗能異常部位或工序,及時采取措施加以解決。


  6)應根據設備特性,使耗能設備在最佳狀況運行。


  7)要嚴格貫徹執行操作規程,不斷改進操作方法,加強日常維護和定期檢修,使耗能設備正常運行。


  8)項目運營后,嚴格落實各項節能措施和制度。


  本項目符合國家產業政策和技術政策,符合區域發展規劃,符合行業準入條件,采用的設備為國內先進水平,采取的節能措施合理有效。


  第六章、永泰縣溫泉養老院項目節水措施


  6.1水耗分析


  采用節水措施后,估計單位產品的耗水量能降低20%,水的重復利用率89%。本項目節水工藝貫徹了《中國節水技術政策大綱》規定的節水技術,重復利用率能夠滿足項目要求,項目采用的節水技術、節水工藝為已經達到國內先進水平。


  6.2節水措施


  本項目采用以下節水技術進行節水: (1)水資源重復利用,全廠設有5個循環水系統,1個污水處理站。生活污水經地埋式生活污水處理設施,達標后排至污水處理站,與各車間排出的污水一同經處理后達到國家綜合排放二級標準后回用沖渣。 (2)回收利用冷凝水,在產品生產過程中,采用相關技術對冷凝水進行回收利用,以達到節水的目的。 (4)廠區內所有生產生活用水不外排,經處理后反復利用。 (5)培養公司職工的節水意識,積極進行節水宣傳教育工作。


  第七章、永泰縣溫泉養老院項目環境保護


  7.1主要污染物及產生量


  7.1.1廢水


  7.1.2廢氣


  7.1.3噪聲


  7.1.4固體廢物

 

  第八章、永泰縣溫泉養老院項目環境保護措施


  8.2環境保護措施


  8.2.1設計依據


  根據《中華人民共和國環境保護法》的規定,本著“消除污染、保護環境、綜合利用、化害為利”的方針,對經營過程中排出污染物質采取必要處理措施,使其達到規定排放標準,以實現凈化環境的目的。本項目涉及的環境治理工程與生產線設備安置及配套實施建設同時設計、同時施工、同時建成投入使用。項目環境保護工程設計依據如下:


  1.《中華人民共和國環境保護法》[主席令第22號],1989年12月26日起施行;


  2.《中華人民共和國大氣污染防治法》[主席令第32號],2000年9月1日起施行;


  3.《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》[主席令第58號],1996年4月1日施行,2005年4月1日修訂施行;


  4.《建設項目環境保護管理條例》[國務院令第253號],1998年11月29日施行;


  5.《污水綜合排放標準》(GB 8978-1996);


  6.《環境空氣質量標準》(GB 3095-1996);


  7.《聲環境質量標準》(GB 3096-2008);


  8.《地表水環境質量標準》(GB 3838-2002);


  9.《職業安全健康管理體系規范》(GB/T28001);


  10.《電磁輻射防護規定》(GB 8702-88);


  ……


  8.2.2環保措施治理措施


  8.3環境影響評價


  8.3.1建設項目周圍環境質量現狀評價結論


  8.3.2建設期間的環境影響評價結論


  8.3.3永泰縣溫泉養老院項目建成后環境影響評價結論


  8.3.4 環境影響評價結論


  (1)擬建項目建成后可能會造成一定的噪聲污染,但是經過綜合處理后,預計場區噪聲能夠滿足GB12348-2008《工業企業廠界噪聲排放標準》中要求,對環境影響不會太大。 (2)擬建項目在生產過程中產生的各類固體廢棄物,分別采取有效的綜合處理利用措施后,妥善解決了固體廢棄物的污染問題,固體廢棄物對環境影響小。 (3)本項目產生污水較少,經處理后全部回收利用,對環境幾乎不造成影響。


  第九章、永泰縣溫泉養老院項目職業安全衛生與消防


  9.1職業安全衛生


  9.1.1設計依據


  (1)《中華人民共和國勞動法》;


  (2)《中華人民共和國安全生產法》;


  (3)《建設項目(工程)勞動安全衛生檢察規定》(勞動部第3 號令);


  (4)《生產設備安全衛生設計總則》(GB 5083-1999);


  (5)《工業企業設計衛生標準》(GBZ 1-2002);


  (6)《工業企業噪聲控制設計標準》(GBJ 87-85);


  (7)《機械工業勞動安全衛生設計規定》(JBJ 18-2000)。


  (8)《企業職工勞動安全衛生教育管理規定》(勞部發[1995]405號);


  (9)《勞動防護用品配備標準(試行)》(國經貿安全[2000]189號)。


  9.1.2主要危害因素與危害程度


  1.有毒有害物品的危害 本項目在生產過程中不會有有毒有害物品產生,因此不會有有毒有害物品的危害。2.危險性作業的危害 本項目的危險性比較低,只需注意在生產過程中操作的規范性。


  9.1.3安全措施方案


  消防工程是為防止不正常事態的蔓延和減少事故災害損失程度的重要措施和保障,由于本項目屬于永泰縣溫泉養老院項目,其中物流配送是其一項重要業務,因此項目單位就需要為其動力設備包括各種車輛等采購大量的柴油等原料,而這些原料是易燃物品,有極大的安全隱患。


  按照“預防為主,防水結合”的消防工程指導方針,本項目設計依據有關消防法規與規定,應采取如下必要的消防安全措施: 保證各建筑物之間、各露天堆場之間的安全距離,同時各主要生產建筑物場區設置了消防通道,保證消防車能夠暢通無阻,及時進行安全施救; 嚴格遵循《建筑設計防火規范》的要求進行設計,考慮了合理的防火、防爆區、疏散通道、安全門均滿足安全疏散要求,并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料; 根據《建筑設計防火規范》的有關規定,在辦公及加工車間區域應布置一定數量的消火栓,并配備滅火器若干。


  9.1.4勞動安全


  9.1.5職業衛生


  9.2消防措施


  9.2.1設計依據


  本項目實施時即建立嚴格的防火管理制度,同時在廠房及辦公樓內按照《建筑滅火器具配置設計規范》(GB 50140-2005)要求配備混合氣體滅火器材,辦公區設置醒目“禁火”標志,經常對員工進行防火安全教育。辦公區布局、通道布置均可保證消防暢通,確保工作安全。參考設計依據如下:


  1.《中華人民共和國消防法》[主席令第6號],2009年5月1日起修訂施行;


  2.《建筑設計防火規范》(GB 50016-2006);


  3.《爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范》(GB 50058-92);


  4.《建筑滅火器裝置設計規范》(GB 50140-2005)。


  9.2.2消防措施


  9.2.3火災報警系統


  9.2.4滅火系統


  9.2.5消防知識教育


  要做好項目的消防工作,就要對事態進行事前控制,對員工進行加強消防知識的教育,防患于未然。


  1.利用各種形式對員工進行消防工作重要性的宣傳,增強員工的消防意識。


  2.組織員工學習相關的防火知識和自救手段,積極開展業務訓練。


  3.組織重點部位人員進行滅火演習,熟練掌握各種滅火設備、器材的使用,熟悉本部位的水源和防火安全通道位置。


  4.對各部門防火負責人、專職消防隊員組織進行專門的消防知識培訓。


  5.利用廣播、宣傳欄,大力宣傳《消防法》的有關內容,使員工成為合格的義務消防員。


  6.堅持在行政例會上宣傳防火安全,適時開展防火安全教育。


  第十章、永泰縣溫泉養老院項目勞動定員及人員招聘培訓


  10.1永泰縣溫泉養老院項目勞動定員


  表10-1 項目勞動定員

 

序號

員工類型

人數

產線配屬

1

2

3

4

5

合計


  10.2人員招聘


  10.3人員培訓


  第十一章、永泰縣溫泉養老院項目實施進度安排


  11.1永泰縣溫泉養老院項目組織實施和各階段主要工作目標


  11.2永泰縣溫泉養老院項目實施進度表


  表11-1 項目詳細進度計劃

 

序號

實施項目

前期

準備

第1年

第2年

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

1

項目申請報告編撰

2

項目報批

3

項目土地出讓

4

項目建設內容設計

5

項目人員配置

6

場地平整

7

公寓樓及主要設施建設

8

設備采購及安裝調試

9

人員招聘及培訓

10

建設驗收

11

試運營


  第十二章、永泰縣溫泉養老院項目經濟及社會效益分析


  12.1經濟效益

  項目總投資為35049.69萬元,其中建設投資31516.54萬元,鋪底流動資金1454.57萬元。


  經謹慎財務評價,項目建成后,正常年份年營業收入11400.00萬元,年總成本費用8629.15萬元,年利潤總額2071.71萬元,所得稅517.93萬元,年稅后利潤1553.78萬元,投資利潤率8.79%,投資利稅率8.93%,銷售利潤率19.62%,稅后財務內部收益率(全部投資)12.47%,稅前財務內部收益率(全部投資)14.85%,稅后財務凈現值FNPV(I=10%)5599.52萬元,稅前財務凈現值FNPV(I=10%)11726.36萬元,稅后投資回收期15.21年,稅前投資回收期12.16年(含建設期),盈虧平衡點(生產能力利用率)75.3%。


  以上數據表明,本項目經濟效益較好,在為企業創造利潤的同時,還可為國家上繳可觀的稅收,并且在財務上具有較好的盈利能力和抗風險能力。因此,項目從財務角度看是可行的。


  12.2 社會效益

  該項目前景可觀,優勢明顯,符合國家產業政策發展的方向,有良好的經濟效益和社會效益,企業致力于國內老齡事業的建設,發展社會福利事業,為當地社會提供高質量的養老服務,解決老年人子女的家庭護理的困難,協助政府促進當地養老事業的建設。項目可以提供300個新增就業崗位,可以有效帶動當地勞動力就業。


  綜合而言,本項目對當地社會福利事業的發展具有明顯的積極作用,項目社會效益明顯。


  第十三章、永泰縣溫泉養老院項目風險分析


  13.1永泰縣溫泉養老院項目風險提示

  13.1.1 法律及政策風險


  項目可能會面臨各種法律糾紛或者政策限制。比如用工糾紛、國內投資管理政策變動、稅收政策變動等。這些風險都會增加項目經營的成本甚至會導致項目被勒令停止經營。


  13.1.2 市場風險


  項目建設經常會遇到國內市場常見的風險,比如經濟危機、市場競爭激烈、勞動力價格上漲等,這些風險會造成項目收入損失和增加營業費用,是本項目影響最大的風險。


  13.1.3 建設風險


  項目在建設中可能會出現資金不足、建設進度延遲,設備質量不達標,人員無法按時到位等風險,這些都不利于項目的順利開展甚至增大總投資規模。


  13.1.4 環保風險


  項目建設可能會觸及國家和福建省的環境保護法規,如果造成危害受到處罰會導致項目成本增加甚至被勒令停止經營。


  13.2永泰縣溫泉養老院項目風險防控措施

 

  13.2.1 法律及政策風險防控措施


  為了防范法律及政策風險,項目承辦人在項目建設和運作過程中會聘請律師、會計師等相關人員來協助處理各項可能發生的糾紛。在簽訂用工合同、辦理知識產權保護時,咨詢福建省投資管理辦法、了解各項稅收政策,做到了如指掌。


  目前,福建省針對項目的相關法律、政策等都基本穩定,大規模的更新修訂相對較少,這使得項目在法律及政策方面面臨的不確定性風險相對較小。


  13.2.2 市場風險防控措施


  “十三五”期間國內將迎來一個老年高峰期,老年人口數量快速增長,國內目前的養老事業很難應對即將到來的老年高峰,老齡事業面臨一個重大的市場機遇,因此項目的投資建設不存在市場風險。


  13.2.3 建設風險防控措施


  本項目資金籌措途徑來自于項目承辦單位自籌資金和銀行貸款,項目承辦單位銀行信用良好,在一定程度上可以保障資金有效供應。


  在項目進度上,按照2年做準備,主要是為項目的申報、相關設備的訂購及人員招聘、培訓騰出時間。這些工作大部分可在項目建設中同步完成。因此,項目進度不會超過預期。


  對于人員問題,項目擬采取兩手準備的策略:一方面在項目前期物色國內優秀人才,另一方面公司團隊可以內部培養部分急需人才。


  13.2.4 環保風險防控措施


  項目清潔環保,項目對廢氣、廢渣、廢液、噪聲等均有妥善處理預案,項目環保各項設計指標均符合我國環保標準。


  綜合而言,項目風險防控措施嚴密,各項問題均有解決預案。


  第十四章、永泰縣溫泉養老院項目可行性研究綜合結論


  14.1永泰縣溫泉養老院項目綜合結論

 

  1. 本項目符合國家產業政策和地區產業政策,符合福建省經濟發展規劃和老齡產業規劃要求,項目建設是必要的。


  2. 該項目規劃理念先進可行,實施方案合理,符合國家產業政策。項目是進一步促進我國社會福利事業發展的重要支撐,也是目前養老院模式的創新,在國內具有很強的指導性,市場前景看好。


  3. 項目建設方案合理,項目擬建設地點永泰縣交通便利,項目運營在環保、安全、消防等方面可以符合國家和福建省的相關要求。


  4. 項目建設抗風險能力強,符合項目建設要求。敏感性分析結果是可以接受的,項目投資風險較小。


  14.2永泰縣溫泉養老院項目建議


  1. 建議項目承辦單位高度重視該項目,安排專人負責,確保項目順利按時進行。


  2. 項目在實施過程中,要加強運營管理,降低經營風險。


  3. 建議項目承辦單位積極落實建設資金,以保證項目的順利實施。


  4. 建議政府有關部門在資金、政策等方面支持項目建設,確保項目早日實施。


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